Nhiều thương hiệu mới gia nhập
Theo CBRE Việt Nam, cùng với các TTTM mở mới là sự hiện diện của các thương hiệu mới, nhãn hàng mở rộng mặt bằng, diện tích lấp đầy trung bình được cải thiện, tăng từ 93% lên 94%. Riêng trong 9 tháng năm 2024, mặt bằng bán lẻ được cho thuê mới ghi nhận là 87.000 m2, cao nhất trong 3 năm gần đây.
Thống kê của CBRE cho thấy, trên tổng số giao dịch trên thị trường trong ba năm vừa qua, thị trường ghi nhận sự mở rộng chủ yếu đến từ các nhãn hàng F&B (chiếm đến 35%), theo sau đó là các nhãn hàng thời trang và phụ kiện (33%). Ngành hàng Lifestyle (Phong cách sống) đứng thứ 3 với 13%, cũng đang dần vươn lên, với diện tích kinh doanh mỗi cửa hàng cũng ngày càng lớn hơn, có thể lên đến 1.000 m2. Các TTTM mở mới đều được lấp đầy gần như 100%, dẫn đến tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm xấp xỉ bằng nhau, chỉ ở mức 5-6%.
Còn theo ghi nhận của Savills Việt Nam, thị trường thời trang TP. Hồ Chí Minh đang ngày càng sôi động với sự xuất hiện của nhiều thương hiệu quốc tế đình đám. Vincom Đồng Khởi vừa chào đón một số gương mặt mới là Urban Revivo và Karl Lagerfeld hay Saigon Centre cũng không kém cạnh với sự góp mặt của Longchamp, Lush và cửa hàng thứ hai của Popmart.
Bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý Cấp cao Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện nay có một vài thương hiệu muốn gia nhập TP. Hồ Chí Minh nhưng vẫn gặp khó khăn do mặt bằng Quận 1 khan hiếm, thủ tục cấp giấy phép cần nhiều thời gian, vì vậy người tiêu dùng vẫn phải chờ thêm để thực sự thấy các cửa hàng mở cửa.
Giá thuê mặt bằng bán lẻ trung tâm TP. Hồ Chí Minh ngày càng đắt đỏ. Ảnh: AEON Mall.
Phân tích về động lực chính cho việc gia nhập thị trường Việt Nam của các thương hiệu đó, bà Quyên cho rằng: “Việt Nam có lợi thế dân số trẻ, thị trường gần 100 triệu dân, đặc biệt là các thành phố lớn có nhóm người tiêu dùng trẻ, nhạy bén với các xu hướng, mức sống ngày càng cao, nhu cầu hòa nhập và thể hiện bản thân lớn. Đây là những yếu tố giúp cho các nhãn hàng mua sắm và những dịch vụ ăn uống, vui chơi vẫn còn nhiều tiềm năng”.
Giá thuê trung tâm dần đắt đỏ
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá thuê của khu vực trung tâm hầu như không còn diện tích trống để cho thuê, trung bình tầng trệt và tầng một đạt 274.1 USD/m2. Giá thuê khu vực ngoài trung tâm trung bình ghi nhận 53.3 USD/m2, giảm 0,9% so với quý trước vì các TTTM mở mới đều nằm ở các quận ven nên có giá chào thuê mềm hơn mặt bằng chung, nhưng vẫn cao hơn 10% so với cùng kỳ năm trước.
Mặt bằng giá thuê tại TP. Hồ Chí Minh trong những năm qua đã chứng kiến đà tăng đáng kể, và các TTTM có vị trí đắc địa vẫn liên tục được nhiều khách thuê săn đón, bao gồm cả các thương hiệu mới vào thị trường và các thương hiệu hiện hữu. Có thể thấy, sau một khoảng thời gian dài yên ắng và chịu tác động của đại dịch COVID-19, đến nay các nhãn hàng đã dần lấy lại niềm tin và mạnh dạn hơn trong việc mở rộng chuỗi cửa hàng của mình.
Trong khi đó, bà Trần Phạm Phương Quyên cho rằng, giá thuê mặt bằng tại các quận trung tâm TP. Hồ Chí Minh hiện nay trung bình đắt gấp đôi, thậm chí là gấp ba so với các quận bán trung tâm. Khi so với các thành phố khác, khoảng cách này lại còn lớn hơn nhiều.
“Giá thuê của mặt bằng trung tâm dự kiến sẽ đi đều trong năm sau, và vùng ven sẽ gặp nhiều khó khăn do nhóm khách thuê vẫn tập trung trong nhóm ngành nhu yếu phẩm, dịch vụ và ăn uống, trong khi đó các thương hiệu nhóm ngành Thời trang và mua sắm thì sẽ chưa tự tin để mở các điểm bán hàng ở khu dân cư mới”, bà Quyên nhìn nhận.
Theo báo cáo của bộ phận Nghiên cứu Savills, tính đến quý III/2024, công suất thuê các dự án bán lẻ hiện đại tại TP. Hồ Chí Minh được duy trì ở mức cao với 94%, tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm. Các khách thuê lớn như Mr. DIY, Uniqlo và Muji mở rộng ở khu vực ngoài trung tâm do giá thuê phải chăng và mật độ dân số cao.
Các dự án trọng điểm như Hùng Vương Plaza, AEON Mall và Vạn Hạnh Mall luôn duy trì công suất đạt 100% nhờ lượng khách ra vào trung tâm thương mại cao, khách thuê đa dạng và quản lý hiệu quả. Giá thuê tầng trệt trung bình 1,4 triệu đồng/m2/tháng, tăng 4% theo quý và 6% theo năm. Lượng tiêu thụ tích cực đạt 42.111 m2 sàn. Ngành F&B dẫn đầu với 25% thị phần, tiếp theo là giải trí với 24% và thời trang với 18%.
Theo Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh ước tính, năm 2024, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ sẽ tăng 11% theo năm. Chi tiêu tiêu dùng dự kiến tăng 7,6%. Nguồn cung mới hạn chế, kết hợp với sức tiêu dùng mạnh mẽ, tình hình hoạt động của thị trường dự kiến sẽ duy trì tốt. Trong quý IV/2024, hơn 27.600 m2 sàn từ ba dự án ngoài trung tâm sẽ khai trương với công suất dự kiến đạt ít nhất 80%.
Đến năm 2027, nguồn cung tương lai hơn 163.100 m2 từ 12 dự án, trong đó, khu vực ngoài trung tâm chiếm 55% nguồn cung. Để cải thiện công suất, một số chủ đầu tư như Cantavil Premier và Platinum Plaza đang lên kế hoạch cải tạo và làm mới cơ cấu khách thuê vào năm 2025.